Steigende Preise: Ist Wohnen noch leistbar?

von Wolfgang Beigl - Leistbares Wohnen, der Trend zu kürzeren Mietverhältnissen und effektive Grundrisse: Eine Runde der Top-Immobilienexperten gibt im "Heute"-Talk einen Überblick über die aktuelle Wohnsituation und skizziert die Zukunft des Wohnens.

Der Bedarf an brauchbaren Wohnungen ist ungebrochen. Die Flächenentwicklung als Lösung allein wird zu wenig sein, auch die Bestandsoptimierung soll den Markt ankurbeln.

Die Fragen stellte Peter Lattinger, stellvertretender "Heute"-Chefredakteur.

Heute: Wir schreiben oft über steigende Mietpreise, über Luxuswohnungen, die mittlerweile bis zu 40 Millionen Euro kosten oder über explodierende Eigentumskosten. Herr Troger, was ist mit dem Wohnungsmarkt in Wien los?

Martin Troger (Rustler): Wenn wir von Miete reden, dann reden wir von unterschiedlichen Dingen, Otto Normalverbraucher kann hier nicht unterscheiden. Der Hauptmietzins, also das was dem Eigentümer übrigbleibt, ist in den letzten Jahren wesentlich geringer gestiegen als die Betriebskosten wie Kanal oder Wasser. Da müsste man präziser sein, egal ob das jetzt die Politik oder die Presse ist. Für den Normalverbraucher zählt natürlich nur das, was ihm jeden Monat vom Konto abgebucht wird.

Wir müssen das Potenzial an günstigen Wohnungen heben

Haben den Wohnungsmarkt im Fokus (v.l.n.r.): Manfred Kubicek (Kubikcek Immobilien), Martin Troger (Rustler), Christian Sommer (Engel & Völkers), Roland Pichler (Wohnkompanie), Vera Futter-Mehringer (Hypo NOE Immo), Michael Buchmeier (ÖRAG), Reinhard Pacejka (AC Wohnen), Peter Weinberger (Raiffeisen Immobilien), Michael Pisecky (sReal),Hermann Klein (IG Immobilien), Karl Fichtinger (Immo-Contract), Elmar Hagmann (Sedlak) (Foto: Helmut Graf)

Heute: Herr Sommer, teilen Sie die Ansicht?

Christian Sommer (Engel und Völkers): Ja, absolut. Man sollte sich dabei aber auch unbedingt die Kaufkraftentwicklung ansehen. Das leistbare Wohnen ist ein bisschen vergewaltigt worden, unter dem Motto, wir nehmen an, man kann es sich überhaupt nicht mehr leisten. Das ist ein sehr passendes Politikum, das man sich zurechtlegt. Dass in Wien in manchen Lagen die Preise steigen, ist klar. Mieten, Kaufpreise, alles ist im machbaren Bereich in Österreich, auch für einen Durchschnittsverdiener.

Roundtable mit den Top-Experten: Die wichtigsten Branchenprofis diskutierten über Status und Potenzial des Wohnungsmarkts in Österreich. (Foto: Helmut Graf)

Peter Weinberger (Raiffeisen Immobilien): Die Anforderungen sind mittlerweile sehr hoch. Früher hat man zu viert auf 60 Quadratmeter gewohnt, heute braucht das jeder für sich. Dadurch ist vieles nicht leistbar, was eigentlich leistbar wäre. Früher waren viel mehr gebrauchte Immobilien am Markt und somit die Miete natürlich eine andere als jetzt im neu gebauten Bereich. Hier ist zu differenzieren. Dass ich eine nagelneue Wohnung anders vermiete als eine alte, ist klar. Das leistbare Thema hat sehr viel mit dem gebrauchten Immobilienmarkt zu tun. Da vergleicht man Birnen mit Fleischlaberln, das sind gar keine Äpfel mehr. Solange man mehr für die Freizeitgestaltung ausgibt als für Wohnen, stellt sich die Frage nach Leistbarkeit nicht.

Am Markt sind derzeit mehr neue Immobilien

Heute: Provokant formuliert, sind es die Leute nicht gewohnt, viel Geld für Wohnen auszugeben, sondern viel lieber für Reisen.

Sommer: Ich muss mir nur die Kosten für Mobiltelefone anschauen in den letzten zehn Jahren. Die Leute kaufen sich alle zwei Jahre um 500 bis 1.000 Euro ein neues Handy.

Roland Pichler (Wohnkompanie): Das ist ein Aspekt, wo ich gerne einhaken möchte. Es gab vor ein paar Jahren sicherlich einen abrupten Anstieg bei den Wohnungspreisen. Die Kaufpreissteigerungen der letzten Jahre waren durchaus überschaubar.

Michael Pisecky: Wir sollten uns das Wohnen wieder leisten können. (Foto: Helmut Graf)

Michael Pisecky (s real Immobilien): Im Schnitt werden in Österreich 18 Prozent des Einkommens für Wohnen ausgegeben. Man sollte das leistbare Wohnen wieder umdrehen: Wir sollten uns das Wohnen wieder leisten können. Die Netto-Einkommen sind zu niedrig und daher quietscht es natürlich auch bei den Wohnkosten. Wir suchen die billigen Wohnungen immer im Neubau, dabei ist die Miete in Wien unter fünf Euro im Schnitt. Das ist international extrem günstig. Wir haben ein Verteilthema, es gibt sehr teure Wohnungen und es gibt sehr viele sehr billige Wohnungen. Es interessiert niemanden, wer in den billigen Wohnungen wohnt. Wir brauchen einen differenzierten Markt und ein differenziertes Angebot. Wir haben 220.000 Gemeindewohnungen, die alle sehr günstig sind. Je älter sie vermietet sind, umso billiger sind sie und umso mehr werden sie aufgehoben und nicht von denen genutzt, die sie gemietet haben. Damit haben wir ein Potenzial an günstigen Wohnungen, das wir heben müssen. Die billigsten Wohnungen, die wir in Österreich haben, sind die ausfinanzierten geförderten Mietwohnungen. Also wir können günstige Wohnungen am Markt lukrieren, der soziale Wohnbau hat in Wien einen Anteil von über 60 Prozent der Mietwohnungen und tut aber nichts dafür, um diese günstigen Wohnungen besser zu nutzen im Sinne, dass es die bekommen, die es brauchen. Anstatt dessen versucht man, den privaten Wohnungsmarkt noch stärker zu regulieren. Denn wenn Sie nach Wien kommen, kriegen Sie keine Gemeindewohnung, weil Sie zwei Jahre in Wien an einer Adresse wohnen müssen, um überhaupt anspruchsberechtigt zu sein. Sie kriegen keine geförderte Mietwohnung, weil die ja nicht frei ist. Das heißt, sämtliche Leute, die nach Wien kommen, werden vom privaten Wohnungsmarkt bedient. Gott sei Dank haben wir den!

(Quelle: Hitsch/heute.at)

Kleinwohnungen werden nachgefragt

Heute: Herr Klein, ist es einem Single zumutbar, auf 25 Quadratmetern zu leben?

Hermann Klein (IG Immobilien): Natürlich. Wir bauen schon seit Jahren Kleinwohnungen zwischen 30 und 50 Quadratmetern. À la long ist das eine gute Form, die durchaus nachgefragt wird und nur im Neubau realisiert werden kann. Ich bin auch enttäuscht, dass man das wieder geändert hat von 25 auf 30.

Der "Mietadel" wohnt extrem billig, die anderen zahlen viel

Heute: Hat die Politik das Bevölkerungswachstum richtig eingeschätzt?

Vera Futter-Mehringer (Hypo NÖ Immo): Es gibt einerseits in Niederösterreich sehr viel Bautätigkeit, andererseits auch einen zweiten Schwerpunkt, der sich auf die Revitalisierung alter Ortskerne fokussiert und damit eine ganz andere Qualität von Lebensraum schafft. Je weiter man hinauskommt, desto größer sind die Wohnungen. Größer, weil auch günstiger aufgrund der Grundstückskosten.

Karl Fichtinger (Immo-Contract Immobilien): Gestern ist wieder alles gestanden bis Traiskirchen beim Hinein- und Hinausfahren. Deswegen funktioniert der Ansatz nicht, in 50 Kilometern nur 10 Euro für den Baugrund zu zahlen. Man kommt dann unmöglich in die Stadt hinein, weil die Infrastruktur nicht stimmt.

Elmar Hagmann: Es gibt zu wenige Wohnungen und zu viele Regularien. (Foto: Helmut Graf)

Troger: Im internationalen Vergleich in eine Stadt zu pendeln, ist das Normalste der Welt. Was die Verkehrssituation betrifft, ist Wien im internationalen Vergleich noch immer ganz vorne dabei. Da sind Staus in anderen Großstädten ganz anders. Das liegt schon auch an der Mentalität des Österreichers.

Fichtinger: Das stimmt nur bedingt, dass die Österreicher nicht mobil wären. Die sind deswegen nicht mobil, weil sie Gemeindewohnungen um einen Euro fünfzig oder eine Mietwohnung um diesen Preis nie wieder bekommen werden. Deswegen fahren die 100 Kilometer, um zur Arbeit zu kommen. Da sind wir wieder beim Eintrittsrecht.

Öffentliche Anbindung ist entscheidend

Pisecky: Der Mietadel, also alle, die Mietverträge über 30 Jahre haben, wohnen extrem billig. Die, die neu sind, sind die, die zahlen. Das günstige Wohnen ist eigentlich ein Verteilungsthema.

Reinhard Pacejka (AC Wohnen): Die Politik ist mittlerweile aufgewacht. Da ist zum einen die Wohnqualität in diesen Umlandgemeinden. Ich ziehe natürlich dann auch viel leichter hinaus, wenn ich weiß, ich habe dort alles, Infrastruktur, Einkaufen. Das zweite ist die öffentliche Anbindung. Da ist es aus meiner Sicht völlig unverständlich, wieso wir hier bei der Wiener Stadtgrenze aufhören zu denken. Die ersten 100 Euro Monatsbudget gehen drauf, wenn man für eine Schnellbahnstation eine ganze Zone zahlen muss. Das dritte ist die Internetanbindung am Land, da haben wir Aufholbedarf.

In absoluter Top-Lage in der 57. Etage des höchsten Gebäudes Österreichs diskutieren die Immobilienexperten. (Foto: Helmut Graf)

Manfred Kubicek (Kubicek Immobilien): Wien ist die Stadt der Mieter. Das wird sich auch in Zukunft nicht ändern, weil man den jungen Leuten die Chance nimmt, eine Immobilie anzusparen. Wenn ich sage, ich lege 1.000 Euro monatlich auf die Seite, was ich schon für sehr viel empfinde für einen Durchschnittsbürger, dann habe ich 12.000 im Jahr erspart. Um genau diese Summe ist die Wohnung im Jahr teurer geworden. Also ich komme da nie heran. Wenn ich nicht erbe, ist es eigentlich chancenlos für eine Jungfamilie irgendwie zu Eigentum zu kommen.

Bebauungspläne im Umland überdenken

Troger: Die Politik ist gefordert, die Bebauungspläne im Umland zu überdenken. Mit einem Kranz an Einfamilienhäusern rund um Wien werde ich die Wohnsituation nicht verbessern können.

Pichler: Wien ist traditionell ein starker Mietenmarkt. Ich teile die Meinung, dass die Querverschiebung in punkto Leistbarkeit stark in Richtung Miete gehen wird. Ich sehe es aber nicht negativ, sondern es ist einfach eine Entwicklung. Heutige Generationen wollen nicht unbedingt Eigentum haben. Der Ballungsraum Wien wird wachsen und es wird Überlegungen brauchen, wie man mit den Öffis diese Grenze, die es dann nicht mehr geben dürfte, überwinden kann.

Wohnen am Land: Mit dem Zug in 22 Minuten in St. Pölten

Michael Buchmeier (ÖRAG Immobilien): Das Thema Miete wird weiterhin stark bleiben, es passt auch zur Generation. Es ist nicht nur so, dass man nicht Eigentum erwerben möchte, sondern man ist einmal Single, dann wechselt man in eine Partnerschaft und dann passt die Wohnung wieder nicht. Dann geht man in eine größere, dann trennt man sich wieder. Das Umfeld und die soziale Entwicklung haben sich dramatisch verändert. Dadurch sind wahrscheinlich auch höhere Mietkosten gerechtfertigt, denn der Eigentümer hat auch einen höheren Erhaltungsaufwand durch den starken Wechsel.

Kaum Jobs und wenig Geld für Infrastruktur

Pisecky: Wir leben in Halb-Wien nicht städtisch, wir haben eine Dichte, die einem Ballungsraum, aber nicht einer Stadt entspricht, erwarten aber städtische Infrastrukturen. Die teuerste Infrastruktur heute ist nicht die U-Bahn, sondern die Schulen, weil sie auch laufend Permanentkosten erzeugen. Wir müssen verdichteter wohnen, um städtische Infrastruktur leisten zu können.

Vera Futter-Mehringer: Mikro-Städte in NÖ kommen. (Foto: Helmut Graf)



Klein: Zu Niederösterreich: Speziell im Süden beschränken die Gemeinden auf zwei Wohneinheiten je Grundstück. Das widerspricht schon den Ideen des Landes. Mittlerweile ist die Quadratmeterzahl egal, Raumaufteilung, Zimmer und Absolutbetrag einer Miete sind entscheidend.

Weinberger: Viele dieser Grundstücke werden deshalb auch nur für zwei Wohneinheiten gewidmet, damit sich ja nicht zu viele Leute ansiedeln und eine Schule gebaut werden muss.

Futter-Mehringer: Sie sind mit der Bahn in 30 Minuten in Wiener Neustadt, in 22 in St. Pölten, es gibt das Bahnausbauprojekt in 32 Minuten nach Horn. Horn ist Zuzugsgebiet für junge Leute. Wenn diese Transparenz auch in Wien stärker greift, dann haben die Leute schon ganz andere Möglichkeiten, weiter als den Speckgürtel betrachtend, für qualitativen Wohnraum.

Weinberger: Durch diese vielen Wohnansiedelungen kommen ja nur Menschen, die keine Kommunalsteuer zahlen. Wir haben in vielen Gemeinden das große Problem, dass es keine Arbeitsplätze gibt und damit wenig Steuereinnahmen für die Gemeinden. Somit ist zu wenig Geld zur Verfügung für Infrastrukturmaßnahmen.

Der Ballungsraum Wien wird weiter wachsen, sind sich die Experten einig. (Foto: Helmut Graf)

Sommer: Um 1900 war Wien die fünftgrößte Stadt der Welt mit zwei Millionen Einwohnern. In den 70ern mit sinkender Bevölkerung hat niemand geschrien wegen leistbarem Wohnen. 1900 hat aber auch niemand gesagt, Baustopp! Da sind Gebäude aus dem Boden gestampft worden ohne Ende, aber auch mit Einheiten, die sehr klein waren.

Die Flächenwidmung ist viel zu langsam

Pisecky: Man müsste die Häuser von der Verwaltung aktiv bewirtschaften, dann kommt man schon drauf, wo etwas frei ist. Die Privaten schaffen es ja auch. Der geförderte Wohnbau sagt, ich gehe doch keinen Konflikt ein. Solange wer meine Miete zahlt, mache ich ein Hakerl.

Die Miete liegt im Trend: Leute werden kürzer wohnen bleiben

Elmar Hagmann (Sedlak): Wir wissen, dass wir zu wenig Wohnungen haben. Wir sind mit der Flächenwidmung viel zu langsam. Warum kann ich etwas auf Bau-Hoffnungsland stellen, wo ich ja schon Stadterweiterungspläne habe. Das Gebiet ist ja nicht unbekannt, große Gebiete wie die Seestadt sind sogar schon mit einer U-Bahn erschlossen. Die Flächenwidmung voranzutreiben, halte ich für eines der wesentlichsten Dinge. Auch so zu widmen, dass wir langfristig günstig bauen können. Wir hatten in den letzten fünf Jahren eine Baukostensteigerung von etwa 20 Prozent, die Deckelung der Wohnbauförderung ist jetzt aufgehoben, aber nicht der maximale Mietpreis, ein Paradoxon. Dann haben wir die ganzen Regularien wie die Bauordnung und ständige Standardanhebungen. Es ist daher irrsinnig schwierig, wirklich substantiell leistbare oder auch kostengünstig zu erstellende Wohnungen zu kreieren.

Baukostenplus von 20 Prozent in 5 Jahren

Pisecky: Ich kann aber auch nicht hergehen und sagen, Mieten runter und der im Gemeindebau glaubt, seine wird auch reduziert. Die wissen dort oft gar nicht, dass sie extrem günstig wohnen und fühlen sich von 'Miete runter' angesprochen. Wir brauchen Differenzierung und Wohnungen, für die, die mehr zahlen wollen! Die Gutverdienenden sind die ersten, die in die billigen Wohnungen ziehen.

Troger: Klar, wenn ich irgendwo eine Wohnungsverknappung habe, wen werde ich nehmen? Natürlich den mit dem größten Lohnzettel.

Pichler: Wir werden es nicht schaffen, nur mit Bestandsoptimierung den enormen jährlichen Bedarf an Wohnungen abzubilden. Aus meiner Sicht ist die Geschwindigkeit bei der Entwicklung der Flächen zu gering.

Manfred Kubicek (li.) und Karl Fichtinger sehen die Zukunft positiv. (Foto: Helmut Graf)

Heute: Welche Wohntrends sehen Sie in den nächsten Jahren in punkto Preise, Ausstattung und Wohnungsgröße?

40 Quadratmeter kleine Wohnungen sind gefragt

Hagmann: Der Trend wird weitergehen zu kleinen Wohnungen mit 30 bis 40 Quadratmetern. Der Preis zwischen 4.500 und 5.000 Euro wird die bestimmende Größe sein, die gerade noch leistbar sein wird im Sinne von Eigentumsaufbau.

Alles darüber hinaus halte ich für Jungfamilien nicht erreichbar. Ich denke auch, dass man sehr vorsichtig werden wird bei Vorsorgewohnungen, weil sich die zu sehr hohen Ankaufspreisen einfach nicht mehr rechnen.

Troger: Die Leute werden flexibler werden und kürzer wohnen bleiben. Es reicht nicht aus, nur auf kleine Wohnungen zu setzen, wir brauchen für jede Lebenslage, jedes Alter und jede Einkommensstufe die richtige Wohnung. Wir dürfen nicht glauben, dass Großfamilien irgendwann in kleinen Wohnungen wohnen werden.

Christian Sommer: Das Grundbesdürfnis des Wohnens muss abgedeckt werden. (Foto: Helmut Graf)

Futter-Mehringer: Ich bin überzeugt, dass der Zukunftstrend rund um Wien die Mikro-Stadtentwicklung in Niederösterreich sein wird.

Rund um Wien werden sich Mikrostädte entwickeln

Pacejka: Ich gehe von einem Markt mit etwas mündigeren Kunden aus und einer Immobilienwirtschaft, die auch mehr auf das einzelne Bedürfnis eingehen muss, egal ob es jetzt die Kleinwohnung ist oder das Einfamilienhaus, natürlich in der richtigen Wipdmungskategorie, sei es in Eigentum oder Miete.

Klein: Effektive Grundrisse unabhängig von den Quadratmetern, gedeckelte Betriebskosten, also eine All-in-Miete, wo alles drinnen ist und wo der Kunde Transparenz hat. Und Gemeinschaftsräume für die Mieter bei Kleinwohnungen.

Lockerung der Normen wichtig

Kubicek: Die Leute in den Zentren der Ballungsräume werden sich nach dem Finanziellen richten und das nehmen, was sie sich leisten können und nicht unbedingt das, was sie wollen. Etwas außerhalb sehe ich ein Wiedererstarken der familiären Wohngemeinschaften. Das Mehrgenerationenhaus scheint wieder zurückzukommen, auch aus finanziellen Gründen.

Fichtinger: Ich wünsche mir, dass die Sozialbeiträge, die wir alle in den Topf der Wohnbauförderung zahlen, den wirklich Bedürftigen zu Gute kommen.

Die Immobilienexperten sind der Meinung, dass Mietwohnungen mit effizienten Grundrissen die Zukunft gehört. (Foto: Helmut Graf)

Pichler: Ich sehe weiterhin den Trend zu einer Diversifikation in Richtung kleineres, effizienteres Wohnen und eine Querverschiebung in Richtung Miete. Weinberger: Es wird einen Wechsel geben. Wir haben die kaufkraftstarke Best Ager-Gruppe, die von den Häusern auszieht und in die Wohnungen geht, dafür dann möglicherweise gebrauchte Häuser für Jungfamilien wieder günstiger frei werden.

Kubicek: Die Leute ziehen aus den Häusern aus, weil sie keinen Garten mehr bedienen wollen. Das Haus kauft dann aber keine Jungfamilie, sondern ein Bauträger, der vier Reihenhäuser draufstellt. Das sieht man in Wien permanent.

Sommer: Ich wünsche mir neben den Trends, die wir gehört haben, dass Wohnen als Grundrecht aufgenommen wird und damit die Verpflichtung der Politik, Grundlagen zu schaffen für unser bestehendes System, um dieses Grundbedürfnis des Wohnens in differenzierter Form abzudecken.

Buchmeier: Ich sehe auch den Trend Richtung Mietwohnungen, wahrscheinlich auch eine Lockerung der Regulative. Man baut wahrscheinlich immer noch viel zu viele Stellplätze, die man in zehn Jahren nicht mehr brauchen wird. Das erhöht auch die Baukosten.

Heute: Herzlichen Dank für die spannende und anregende Diskussion!