Beschreibung
Eine seltene Kombination in Döbling: moderne 3-Zimmer-Wohnung in begehrter Ruhelage mit gleich zwei privaten Eigengärten, großzügigem Wohnessbereich, optimalem Grundriss und hochwertiger Ausstattung – an der Grenze zwischen Grinzing und Nußdorf, nur wenige Schritte vom idyllischen Beethovengang entfernt, unweit vom Grinzinger Zentrum und den Weinbergen, bei gleichzeitig sehr guter Infrastruktur und öffentlicher Anbindung.
Highlights
- ZWEI PRIVATE EIGENGÄRTEN: Insgesamt rund 108 m² private Gartenfläche – eine echte Besonderheit in dieser begehrten Döblinger Lage.
- HAUPTGARTEN DIREKT AM WOHNBEREICH: Rund 81 m² Garten plus Terrasse und Loggia mit zusammen rund 10 m².
- ZWEITER GARTEN BEI DEN SCHLAFZIMMERN: Rund 27 m², am Nachmittag angenehm schattig und mit Blick Richtung der nahegelegenen Weinberge.
- IDEALER, ZENTRAL BEGEHBARER GRUNDRISS: Großzügiger Wohnbereich, zwei gut proportionierte Schlafzimmer und klare Trennung von Wohn- und Schlafbereich.
- MODERNE DESIGN-WOHNKÜCHE: Hochwertige Markenküche, optisch elegant vom Wohnbereich abgetrennt.
- BEGEHRTE DÖBLINGER RUHELAGE: Nahe Beethovengang, Weinbergen und Grinzing, Straßenbahn D nur wenige Meter entfernt.
- HOCHWERTIGE AUSSTATTUNG: Parkett, Fußbodenheizung, hochwertige Sanitärausstattung und elektrisch steuerbarer Sonnenschutz.
- AUSSERGEWÖHNLICH SCHÖNER GESAMTZUSTAND: Geschmackvoll gestaltet, hervorragend erhalten und mit einem sehr harmonischen Gesamtbild.
Beschreibung & Raumaufteilung
Der großzügige Wohn-/Essbereich mit moderner, hochwertiger Design-Markenküche bildet den Mittelpunkt der Wohnung. Die Küche ist optisch angenehm vom Wohnzimmer abgesetzt, bleibt aber Teil des offenen Wohnbereichs. Von hier gelangt man direkt zu Terrasse, Loggia und dem rund 81 m² großen Hauptgarten – ideal für Essen, Entspannen und schöne Sommerabende im Freien.
Die beiden gut proportionierten Schlafzimmer liegen auf der gegenüberliegenden Seite und haben jeweils direkten Zugang zum zweiten, rund 27 m² großen Garten. Dieser ist am Nachmittag angenehm schattig und bietet einen schönen Blick Richtung der nahegelegenen Weinberge.
Der zentral begehbare Grundriss trennt Wohn- und Schlafbereich angenehm voneinander. Ein Badezimmer mit Fenster, Badewanne und Dusche, ein separates WC sowie ein praktischer Abstellraum ergänzen die Raumaufteilung.
Die 2011 errichtete Wohnung verfügt über Fußbodenheizung mit Fernwärme, Fertigparkett in den Wohnräumen, hochwertige Fliesen in Bad und WC sowie elektrisch steuerbare außenliegende Raffstores.
Zur Wohnung gehört ein Kellerabteil. Ein Tiefgaragenstellplatz wird separat angeboten.
Die moderne und sehr gepflegte Wohnanlage verfügt über begrünte Allgemeinflächen, einen kleinen Spielbereich sowie Fahrrad- und Kinderwagenabstellmöglichkeiten.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
Pläne
Lagebeschreibung
Die Wohnung befindet sich in einer der besonders begehrten Wohnlagen Döblings, an der Grenze zwischen Grinzing und Nußdorf – in unmittelbarer Nähe zum wunderschönen Beethovengang und unweit der Döblinger Weinberge. Sowohl das Zentrum von Grinzing mit seinen bekannten Heurigen, Restaurants, Cafés und Geschäften als auch der charmante Nußdorfer Ortskern mit Bäckerei, Cafés und traditioneller Wiener Gastronomie sind rasch erreichbar. Damit verbindet die Lage auf besonders angenehme Weise das typische Döblinger Lebensgefühl mit hoher Wohnqualität und viel Grün. Auch die Nahversorgung ist sehr gut: Ein BILLA am Nußdorfer Platz sowie weitere Einkaufsmöglichkeiten entlang der Heiligenstädter Straße und im Q19 sind bequem erreichbar. Spaziergänge am Beethovengang, Ausflüge in die Weinberge oder in die umliegenden Grüngebiete lassen sich hier ganz selbstverständlich in den Alltag integrieren. Gleichzeitig ist die öffentliche Anbindung hervorragend: Die Straßenbahnlinie D befindet sich nur wenige Meter entfernt und bietet eine direkte Verbindung Richtung Innenstadt und Ring. Auch der Bahnhof Nußdorf ist rasch erreichbar. Der Verkehrsknoten Heiligenstadt mit U4, S45, Bahn- und zahlreichen Busverbindungen liegt ebenfalls nur wenige Fahrminuten entfernt. Mehrere Schulen und Kindergärten befinden sich in fußläufiger Umgebung. Renommierte medizinische Einrichtungen wie die Privatklinik Döbling oder das Rudolfinerhaus sind ebenfalls schnell erreichbar. Damit vereint die Lage auf besondere Weise Döblinger Grün- und Ruhelage, die Nähe zu Grinzing und Nußdorf sowie eine hervorragende urbane Infrastruktur.
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