Beschreibung
PROVISIONSFREI · 1190 WIEN
TOP 05 — Wiener Altbau, wie man ihn sich vorstellt. Und selten so bekommt.
77,66 m² · 1. Obergeschoss · Südseitig · Erker mit Fernblick · Generalsaniert
Große Fenster. Hohe Räume. Ein Erker, der das Licht einfängt. Und genau die Ruhe, die ein guter Altbau haben muss.
Diese großzügige Altbauwohnung im 1. Obergeschoss eines klassischen Wiener Zinshauses im Herzen Döblings ist kein Standard-Angebot. Sie vereint alles, was einen echten Wiener Altbau auszeichnet – und ergänzt es um eine Sanierung, die man so selten findet: konsequent, hochwertig und mit echtem Gespur für das, was bleiben soll.
ERSTE EINDRUCK
Schon beim Betreten merkt man: Hier wurde nicht einfach saniert. Hier wurde verstanden, was bleiben soll. Helle Räume, klare Linien, warme Töne – kein Überladen, kein Stilbruch. Einfach stimmig.
WOHNBEREICH
Das Herzstück ist der große, südseitige Wohnraum mit dem seltenen Erker: außergewöhnliche Helligkeit, unverbaubarer Fernblick ins Grüne, absolute Privatsphäre – kein direktes Gegenüber, vollkommen uneinsehbar. Sofa, Esstisch, klare Zonen – und trotzdem bleibt alles offen. Genau dieser typische Altbau-Moment, den man nicht planen kann – sondern haben muss.
ZIMMER
Zwei weitere Räume, beide ruhig und gut proportioniert. Das größere Zimmer mit Erker – ideal als Schlafzimmer, großzügig mit angenehmer Raumwirkung. Das kleinere: perfekt als Homeoffice, Gästezimmer oder Kinderzimmer. Kein Raum wirkt verloren. Jeder hat seine klare Funktion.
KÜCHE & BAD
Die Küche ist bewusst vorbereitet, aber nicht vorgegeben. Alle Anschlüsse sind da – die Gestaltung bleibt Ihnen überlassen. Das Badezimmer: reduziert, modern. Walk-In-Dusche, klarer Waschtisch, ruhige Materialwahl. Genau so, wie es heute erwartet wird – ohne den Altbau zu stören.
WAS GEMACHT WURDE
Altbau vorne. Technik dahinter neu. Keine halben Lösungen:
- Fischgrätparkett
- Neue Kasten-Innentüren im Wiener Stil
- Originaler Stuck aufgearbeitet
- Neue Fenster mit 3-fach Verglasung
- Fußbodenheizung in allen Räumen
- Neue Bosch Gastherme inkl. Raumthermostat
- Elektrik komplett erneuert inkl. Verteilerkasten
- Alle Wasser- und Abwasserleitungen neu
- Badezimmer neu umgesetzt
- Küchenanschlüsse inkl. Waschmaschinenanschluss vorbereitet
DIE RAUMAUFTEILUNG
Vorraum mit Kühenbereich – 13,25 m²
Wohn-/Esszimmer – 22,24 m²
Zimmer mit Erker – 24,18 m²
Zimmer – 10,72 m²
Badezimmer – 3,93 m²
WC – 1,23 m²
Gesamt – 77,66 m²
DAS HAUS
Ein klassisches Wiener Zinshaus – Stiegenhaus mit Schmiedeeisen, Details, die man heute nicht mehr baut. Das Haus entwickelt sich weiter: Dachgeschossausbau in Umsetzung, Fassade und Allgemeinflächen folgen. Lift in Umsetzung, Nutzung via Kostenbeteiligung.
€ 584.600
€ 7.527 / m²
Für den 19. Bezirk ein bemerkenswerter Wert – und gemessen an Ausstattung, Lage und Seltenheit absolut gerechtfertigt.
GEPLANTE MASSNAHMEN & WERTSTEIGERUNGSPOTENZIAL
Im Zuge der Gesamtsanierung des Hauses werden hochwertige Maßnahmen umgesetzt, die den Wohnwert und die Nachhaltigkeit langfristig sichern:
- Fassadensanierung der Südseite
- Neugestaltung und Ausmalung des Stiegenhauses
- Einbau eines Personenlifts
Die Eigentümer beteiligen sich anteilig an diesen wertsteigernden Arbeiten. Für TOP 05 (Nutzwert 72/787) ergibt sich folgender Kostenbeitrag:
- Sanierung Haus allgemein: € 3.300,–
- Einbau Lift: € 4.100,–
Das Dachgeschoss wird ebenfalls ausgebaut – für bestehende Eigentümer entstehen keine zusätzlichen Kosten. Die Fertigstellung der Sanierungsarbeiten ist für 2026 geplant.
INFORMATION
Wir erlauben uns, der guten Ordnung halber darauf hinzuweisen, dass beim Erwerb folgende Nebenkosten anfallen:
- 3,50 % Grunderwerbsteuer
- 1,10 % Eintragungsgebühr
- Kosten für die Errichtung, treuhänderische Durchführung und grundbücherliche Abwicklung des Kaufvertrags
Bei dem Kauf dieser Immobilie fällt keine Maklerprovision an!
Kontakt
Tim Rauter, MBA
tim@herztraum.at · +43 676 44 59 665
Pläne
Lagebeschreibung
Die Wohnung liegt in einer der schönsten Mikrolagen des 19. Bezirks – ruhig, grün und gleichzeitig hervorragend angebunden. Die unmittelbare Umgebung bietet alles, was das tägliche Leben angenehm macht. Infrastruktur & Nahversorgung: Nur wenige Schritte entfernt befindet sich das beliebte Einkaufszentrum Q19, das mit Supermärkten, Drogerien, Boutiquen und Gastronomie überzeugt. Auch Apotheken, Banken und kleinere Nahversorger sind fußläufig erreichbar. Öffentliche Verkehrsanbindung: – Straßenbahnlinie 37 (Hohe Warte): direkte Verbindung zur Innenstadt – Buslinien 10A, 39A, 11A: Anbindung an U-Bahnlinie U4 (Heiligenstadt) und weitere Bezirke – S-Bahn-Stationen in Heiligenstadt und Oberdöbling bieten eine überregionale Verbindung Bildung & medizinische Versorgung: Zahlreiche Kindergärten, Schulen (darunter renommierte Privatschulen) und das Rudolfinerhaus sowie mehrere Arztpraxen befinden sich in der Umgebung. Die Lage gilt als besonders familienfreundlich. Erholung & Freizeit: Die nahegelegenen Weinberge von Grinzing, der Wertheimsteinpark und der Setagayapark bieten vielfältige Möglichkeiten zur Entspannung oder sportlichen Aktivität in der Natur. Hier verbindet sich naturnahes Wohnen mit urbanem Komfort auf ideale Weise.
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