Besonders bemerkenswert ist die seltene Kombination aus repräsentativen Wohnräumen, einem ehemaligen Praxisbereich, einem großzügigen Veranstaltungssaal sowie mehreren voneinander getrennten Wohneinheiten. Dadurch entstehen Möglichkeiten, die am Immobilienmarkt nur äußerst selten zu finden sind.

Ein Anwesen mit Seele – wo Geschichte auf Vision trifft

Wenn man dieses außergewöhnliche Anwesen in Grafenschlag im Waldviertel betritt, spürt man augenblicklich, dass es etwas Besonderes ist.  

Erbaut im Jahr 1906 und mit viel Liebe zum Detail laufend weiterentwickelt, vereint es historischen Charme mit besonderer Architektur, moderner Technik und einer Vielfalt an Nutzungsmöglichkeiten, die ihresgleichen sucht.

Auf einem rund 4.328 m² großen, vollständig eingefriedeten Grundstück, eröffnet sich ein Refugium für Menschen, die Freiraum, Individualität und Lebensqualität schätzen. Ob als stilvoller Familiensitz, Lebensmittelpunkt für mehrere Generationen, Kombination aus Wohnen und Arbeiten, Praxis, Atelier, Seminarhaus oder als exklusive Unterkunft für Gäste – dieses Anwesen bietet den Raum, spezielle Ideen Wirklichkeit werden zu lassen.

• ✨ Historisches Anwesen mit einzigartigem Charakter
• 🌳 4.328 m² vollständig eingezäuntes Grundstück
• 🐴 Tierhaltung möglich
• 🏡 Romantischer Innenhof mit besonderem Flair
• 🍃 Traumgarten mit Biotop, Beeten und altem Baumbestand
• 🛋️ Großzügiger Wohnbereich mit außergewöhnlichem Raumgefühl
• 🎉 Multifunktionsraum (ca. 159 m²) für Feiern, Seminare oder Hobby
• 💼 Wohnen und Arbeiten unter einem Dach
• 🏘️ Vier getrennte Wohnbereiche mit Vermietungspotenzial
• ☀️ Mehrere Balkone und Terrassen
• 🔥 Neue Pellets-Zentralheizung (2024)
• ⚡ Solaranlage, Photovoltaik & E-Lademöglichkeit
• 🛠️ Stadel, Nebengebäude und viel Stauraum
• 📈 Dachboden mit Ausbaupotenzial
• 🌿 Vielseitige Nutzungsmöglichkeiten mit Raum zur Verwirklichung

Das Erdgeschoss – ein Ort zum Leben, Begegnen und Entfalten

Schon beim Betreten des Hauses wird deutlich, dass hier nicht einfach Räume geschaffen wurden – sondern Atmosphäre. Der Eingangsbereich vermittelt bereits einen ersten Eindruck von der besonderen Handschrift, die sich durch das gesamte Anwesen zieht.

Von hier aus erschließt sich ein vielseitig nutzbarer Bereich, der ehemals als Praxis genutzt wurde. Die ruhige Lage, die angenehme Raumwirkung und ein integrierter Barfußbereich schaffen ideale Voraussetzungen für therapeutische Berufe, Coaching, Gesundheitsdienstleistungen, kreative Tätigkeiten oder ein repräsentatives Homeoffice. Ebenso denkbar sind eine Kanzlei, ein Atelier oder ein inspirierender Arbeitsplatz fernab des hektischen Alltags.

Das Herzstück – Wohnen, Kochen und Genießen

Nur wenige Schritte weiter öffnet sich das eigentliche Herz des Hauses.

Die großzügige Wohnküche geht fließend in den offenen Ess- und Wohnbereich über und schafft einen Ort, an dem Alltag und besondere Momente gleichermaßen ihren Platz finden. Hier trifft stilvolle Gestaltung auf wohnliche Behaglichkeit – ein Raum, der Menschen zusammenbringt.

Während in der Küche gekocht wird, schweift der Blick ganz selbstverständlich in den romantischen Innenhof mit einer Fläche von ca. 157m2. Die markante Wendeltreppe, liebevoll angelegte Grünflächen und die harmonische Architektur verleihen diesem Ausblick eine beinahe mediterrane Stimmung. Es sind genau diese kleinen Augenblicke, die dieses Anwesen so besonders machen.

Ein traditioneller Kachelofen, welcher mit Holz geheizt wird, sorgt zusätzlich für wohlige Wärme und lädt dazu ein, auch die kalten Jahreszeiten in gemütlicher Atmosphäre zu genießen.

Besonders beeindruckend ist das bis ins Detail durchdachte Beleuchtungskonzept. Raffiniert platzierte Lichtquellen setzen architektonische Besonderheiten, stilvolle Nischen, verspielte Säulen und ausgewählte Gestaltungselemente eindrucksvoll in Szene. Liebevolle Details – wie kunstvoll integrierte Geckos im Wohnbereich – unterstreichen den unverwechselbaren Charakter dieses Hauses und verleihen ihm eine persönliche Note.

Raum für Begegnungen - Veranstaltungssaal

Ein weiteres Highlight bildet der rund 159 m² große Saal, der dem Anwesen eine Dimension verleiht, die nur äußerst selten zu finden ist.

Ob Familienfeiern, stilvolle Feste, Seminare, Workshops, kulturelle Veranstaltungen, Vereinsaktivitäten oder private Zusammenkünfte – dieser außergewöhnliche Raum eröffnet nahezu unbegrenzte Möglichkeiten. Eine vorhandene Beamerleinwand macht ihn ebenso für Vorträge, Präsentationen, Public Viewings oder für gemeinsame Filmabende interessant.

Der besondere Heizofen sorgt auch hier für angenehme Wärme und schafft gemeinsam mit den großzügigen Sitzmöglichkeiten eine einladende Atmosphäre.

Besonders reizvoll ist die direkte Verbindung ins Freie: Gleich mehrere Ausgänge führen entweder auf die sonnigen Terrassen oder unmittelbar in den idyllischen Innenhof. Innen- und Außenbereich verschmelzen dadurch auf harmonische Weise und erweitern den Wohn- und Veranstaltungsraum in den Sommermonaten ganz selbstverständlich nach draußen.

Unmittelbar an den Saal schließen Sanitärbereiche an. Zwei Damen-WCs mit zusätzlicher Dusche sowie ein Herren-WC mit Pissoir, optimal bei größeren Veranstaltungen oder beruflicher Nutzung der Praxis-/Büroräumlichkeit.

Weitere Details

Außerdem gibt es auch einen Eingang über den Innenhof, welcher einen großzügigen Vorraum bietet mit begehebarem Garderobenraum und viel Stauraum.

Hinweis: Ein separat gelegener Gebäudeteil ist mit einem lebenslangen Wohnrecht zugunsten einer derzeit 93-jährigen Bewohnerin belastet. Der Bereich ist räumlich getrennt und hat auf die Nutzung des übrigen Anwesens kaum Einfluss.

Ein kleiner Bereich des Hauptgebäudes ist unterkellert.

Das Obergeschoss – Rückzugsort, Gästebereich und wertvolles Potenzial

Über die charakteristische Wendeltreppe oder das innenliegende Stiegenhaus eröffnet sich das Obergeschoss mit einem Raumkonzept, das in dieser Form nur selten zu finden ist.

Hier wurde ein Wohnbereich geschaffen, der sowohl Privatsphäre als auch Flexibilität vereint. Insgesamt stehen vier voneinander getrennte Wohnbereiche zur Verfügung, die sich unterschiedlich nutzen lassen – ganz nach den individuellen Lebensplänen ihrer zukünftigen Eigentümer.

Drei der Wohneinheiten präsentieren sich als eigenständige Wohnungen und verfügen jeweils über eine moderne Küche, ein Badezimmer, ein eigenes WC sowie Wohn- und Schlafbereiche. Die Küche in der größten Wohneinheit wurden erst im Jahr 2024 mit viel Gespür für Design und Funktionalität neu gestaltet und überzeugt durch hochwertige Installationen sowie eine stilvolle Ausstattung. Außerdem hat diese Wohnung einen Heizofen, einen Balkon, sowie ein begehbares Ankleidezimmer, welches den exklusiven Charakter unterstreicht.

Ein weiterer Wohnbereich ergänzt das vielseitige Raumangebot. Er beeindruckt durch eine freistehende Badewanne, einem eigenen Balkon und einem stilvollen Schlafbereich.

Ein zusätzlicher Waschraum sowie ein weiteres Badezimmer mit Badewanne + ein separates WC am Gang sorgen für zusätzlichen Komfort und unterstreichen die durchdachte Planung dieser Etage.

Besonders bemerkenswert ist die Möglichkeit, das Obergeschoss unabhängig vom Erdgeschoss zu nutzen. Über die Wendeltreppe und absperrbare Zugänge können die einzelnen Wohnbereiche separat erreicht werden. Dadurch bleibt der private Wohnbereich im Erdgeschoss vollkommen unberührt – ein entscheidender Vorteil für alle, die Wohnen und Vermieten miteinander verbinden möchten.

Genau hierin liegt eine der größten Stärken dieses Anwesens.

Ob langfristige Vermietung, stilvolle Gästebeherbergung, Ferienapartments, Mitarbeiterunterkünfte oder die Kombination aus privatem Wohnen und zusätzlichen Mieteinnahmen – das Raumkonzept eröffnet zahlreiche Möglichkeiten, ohne den eigenen Lebensbereich einzuschränken.

Zwei Wohnungen waren bis vor Kurzem erfolgreich vermietet und bieten somit bereits eine attraktive Grundlage für zukünftige Einnahmen.

Ebenso denkbar ist die Nutzung als Mehrgenerationenhaus, als Zuhause für erwachsene Kinder oder Eltern, für Au-pairs oder Pflegepersonal oder als exklusiver Gästebereich für Familie und Freunde.

Liebhaber besonderer Architektur werden sich zudem an den zahlreichen Balkonen erfreuen. In nahezu jede Himmelsrichtung öffnen sich geschützte Freisitze mit immer neuen Blickwinkeln über den Innenhof, den weitläufigen Garten und die umliegende Landschaft des Waldviertels. Ein großzügiger, teilweise überdachter Balkon erstreckt sich über zwei Hausseiten und endet in einer netten Steinterrasse mit 14 m2. Dieser Bereich lädt zu jeder Tageszeit dazu ein, die Ruhe dieses besonderen Ortes zu genießen – sei es bei der ersten Tasse Kaffee am Morgen oder bei einem Glas Wein am Abend.

Doch selbst damit ist das Entwicklungspotenzial dieses Hauses noch nicht ausgeschöpft.

Oberhalb des großzügigen Veranstaltungsraumes bietet das Haus – vorbehaltlich der behördlichen Genehmigungen – weiteres Ausbaupotenzial und eröffnet zusätzlichen Raum für individuelle Wohn- oder Nutzungskonzepte, ev. auch der vorhandene Rohdachboden, welcher 2025 mit 18 cm starken EPS Dämmplatten isoliert wurde.

Ob als großes Familienanwesen, Kombination aus Wohnen und Arbeiten, Seminarhaus, Praxis mit Gästebereich, Künstlerresidenz, Mehrgenerationenhaus oder als Anwesen mit attraktiven Mieteinnahmen – nur wenige Immobilien bieten eine derart gelungene Verbindung aus Wohnqualität, Privatsphäre und wirtschaftlichem Potenzial.

Der Innenhof – das stille Zentrum des Anwesens

Kaum ein Bereich vermittelt den Charakter dieser Liegenschaft so eindrucksvoll wie der, von den umliegenden Gebäudeteilen geschützte, wunderschön gestaltete Innenhof.

Mit viel Grün, geschmackvoll angelegten Beeten und einem Gewächshaus entsteht ein harmonisches Gesamtbild, das den Innenhof zu einem echten Lieblingsplatz macht. Gleichzeitig verfügt dieser über eine großzügige Toreinfahrt und verbindet auf praktische Weise sämtliche Gebäudeteile miteinander.

Von hier aus gelangt man zu den Nebengebäuden, die den außergewöhnlichen Nutzwert dieser Immobilie zusätzlich unterstreichen.

Nebengebäude - Nutzflächen

Ein besonderes Plus stellt der rund 90 m² große Stadel dar. Ob als Werkstatt für Tischler oder Handwerker, Atelier, Lagerfläche, Sattelkammer oder Hobbyraum für Bastler – die Nutzungsmöglichkeiten sind nahezu grenzenlos. Über eine Treppe ist zusätzlich der darüberliegende Dachboden erreichbar, wodurch weiterer wertvoller Stauraum entsteht.

Der moderne Heizraum beherbergt eine erst im Jahr 2024 installierte Fröling-Pellets-Zentralheizung mit 45 kW Leistung sowie einen rund sechs Tonnen fassenden Pellet-Gewebetank. Ergänzt wird dieser Bereich durch mehrere praktische Lagerräume, einen großzügigen Geräteraum sowie einen weiteren Durchgang in den Garten.

Garten

Hinter den Nebengebäuden eröffnet sich eine grüne Oase, die kaum Wünsche offenlässt. Kräftige Bäume spenden selbst an heißen Sommertagen wohltuenden Schatten, das Biotop setzt einen reizvollen natürlichen Akzent und die weitläufigen Gemüsebeete bieten ideale Voraussetzungen für Selbstversorgung auf höchstem Niveau. Ob Tierhaltung, Familienleben oder einfach die Freude an einem großzügigen Garten – hier findet jede Idee ihren Platz. Es wäre die Haltung von kleinen Pferden (oder großen Pferden, wenn man den angrezenden Grund mit 9000m2 dazu erwerben würde - Möglichkeit besteht), Lamas, Hühner oder Schafen erlaubt. Außerdem ist der vollständig eingezäunte Garten, hochwertiger Steiner-Qualitätszaun mit einer Höhe von ca. 1,60 bis 1,80 Metern, ein sicheres Paradies für Hunde und Kinder. Der Garten bietet im hinteren Teil ein Gartentor, wodurch die Zufahrt mit größeren Fahrzeugen ermöglicht wird. Die Zufahrt über das Nachbargrundstück bis zum Tor ist zudem über eine Grundbucheintragung fix geregelt.

Technik

Auch in technischer Hinsicht wurde das Anwesen laufend modernisiert. Ergänzend zur 2024 installierten Fröling-Pellets-Zentralheizung verfügt die Liegenschaft über eine Solaranlage sowie eine Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 1,2 kWp.

Im Carport steht zudem eine Ladesteckdose für Elektrofahrzeuge zur Verfügung.

Ein Glasfaseranschluss ist bereits bei der Straße vorgerichtet und bietet die Möglichkeit einer zukünftigen Anbindung.

Für den Fernsehempfang steht eine Sat-Anlage zur Verfügung.

Optimal für:

• Familien
• Mehrgenerationenhaus
• Tierhalter
• Selbstversorger
• Künstler
• Architekten
• Therapeuten
• Ärzte
• Homeoffice
• Kanzlei
• Seminarhaus
• Gästehaus
• Bed & Breakfast
• Co-Living
• Kapitalanleger
• Wohnen & Arbeiten
• Pferdehalter
• Lama- und Alpakahalter
• Hundezüchter
• Menschen, die aus der Stadt aufs Land möchten

Infrastruktur

• Bushaltestelle direkt vor dem Haus
• Bauernladen gegenüber
• SPAR im Ort
• Kindergarten
• Volksschule (falls vorhanden)
• Langlaufloipen
• Wanderwege
• Zwettl und Ottenschlag schnell erreichbar

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.